Cho phép huy động vốn bất động sản bằng trái phiếu

00:00' 11/08/10

Các hình thức huy động vốn đầu tư dự án bất động sản: vay vốn, phát hành trái phiếu, hợp đồng góp vốn - hợp tác đầu tư... lần đầu tiên được quy định trong Nghị định 71 của Chính phủ, sẽ có hiệu lực từ ngày 8/8. > Tìm kế rót vốn cho bất động sản

     Ngày 4/8, Phó giám đốc Sở Xây dá»±ng TP HCM Nguyá»…n Văn Hiệp đã giá»›i thiệu Nghị định 71 của Chính phủ quy định chi tiết và hÆ°á»›ng dẫn thi hành Luật Nhà ở, thu hút hàng trăm doanh nghiệp bất Ä‘á»™ng sản tham dá»±, đóng góp ý kiến.

    Sẽ có hiệu lá»±c trong vòng 4 ngày tá»›i, Nghị định 71 chuẩn bị thay thế Nghị định 90 của Chính phủ, đề cập nhiều ná»™i dung má»›i há»— trợ giải quyết những nút thắt của thị trường bất Ä‘á»™ng sản. Các vấn đề được tranh luận và giá»›i thiệu, giải thích nhiều nhất là: hình thức và thời gian huy Ä‘á»™ng vốn dá»± án nhà ở, cách tính diện tích chung riêng trong nhà chung cÆ°, phân cấp, quy trình thá»±c hiện dá»± án...

    Má»™t trong những nét má»›i của Nghị định 71 so vá»›i Nghị định 90 là Ä‘Æ°a ra quy định về các hình thức huy Ä‘á»™ng vốn, trong đó có đề cập đến hình thức phát hành trái phiếu. Cụ thể, Nghị định 71 ghi rõ, chủ đầu tÆ° cấp má»™t được vay vốn, phát hành trái phiếu nhÆ°ng không được kèm theo quyền Æ°u tiên mua nhà. Chủ đầu tÆ° cấp má»™t được ký hợp đồng góp vốn vá»›i chủ đầu tÆ° cấp II. Tuy nhiên, chủ đầu tÆ° cấp má»™t chỉ được ký các hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tÆ° vá»›i tổ chức, cá nhân khác khi đã khởi công xây dá»±ng dá»± án. TrÆ°á»›c 15 ngày tiến hành ký hợp đồng góp vốn-hợp tác đầu tÆ°, hợp đồng hợp tác kinh doanh, huy Ä‘á»™ng vốn, chủ đầu tÆ° phải trình báo Sở Xây dá»±ng.

Thị trường bất động sản trong vài ngày nữa sẽ đón nhận nhiều quy định mới. Ảnh: Vũ Lê.

       Nếu muốn ký hợp đồng hợp tác kinh doanh vá»›i các doanh nghiệp bất Ä‘á»™ng sản khác thì chủ đầu tÆ° phải hoàn thành khâu giải phóng mặt bằng. Nghị định 71 cÅ©ng khẳng định chủ đầu tÆ° được huy Ä‘á»™ng vốn mua nhà ứng trÆ°á»›c của khách hàng khi đã xây xong phần móng. TrÆ°á»›c đây, khu đô thị chỉ cần xây dá»±ng xong hạ tầng kỹ thuật là có thể bán sản phẩm nhÆ°ng khi Nghị định 71 thắt chặt hÆ¡n, buá»™c các dá»± án khu đô thị phải hoàn tất phần móng má»›i được phép bán nhà nhằm bảo vệ quyền lợi người dân.

      Trong khi đó, chủ đầu tÆ° cấp II muốn huy Ä‘á»™ng vốn thì phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sá»­ dụng đất vá»›i chủ đầu tÆ° cấp má»™t, trong hợp đồng phải có Ä‘iều khoản cho phép huy Ä‘á»™ng vốn. Đối vá»›i hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tÆ°, chủ đầu tÆ° cấp má»™t chỉ được giao dịch tối Ä‘a 20% số lượng nhà ở của dá»± án không qua sàn.

       Điểm nhấn thứ hai trong Nghị định 71 là Ä‘Æ°a ra nhiều khái niệm má»›i về sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cÆ°, vấn đề đã gây nhiều tranh cãi, kiện cáo ầm Ä© trong hai năm nay. Cụ thể, sở hữu riêng được phân thành 2 loại: sở hữu riêng của từng khách hàng và sở hữu riêng của chủ đầu tÆ° khi doanh nghiệp giữ lại tài sản không bán. Phần sở hữu chung được xác định là không gian hành lang, cầu thang bá»™, thang máy, sân thượng, khung, cá»™t, tường bao che, phân chia các căn há»™, sàn, mái, hệ thống đường Ä‘i, lối thoát hiểm, sân chÆ¡i chung... Còn nÆ¡i Ä‘á»— ôtô, chủ đầu tÆ° phải quyết định ngay từ đầu xem đây là sở hữu chung hay sở hữu riêng. Tất cả các phân định tài sản chung, riêng phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán ngay từ đầu.

Dù có một số điểm mới được đánh giá "thông thoáng" nhưng không ít chuyên gia bất động sản băn khoăn cho là chưa ổn.

Nhiều doanh nghiệp chất vấn, việc doanh nghiệp phải báo cáo với Sở Xây dựng cách thức huy động vốn có khi chỉ là hình thức vì Sở làm sao có thời gian cũng như nhân lực để đi hậu kiểm. Không những thế, điều này có khi còn trở thành một giấy phép con, gây khó khăn cho những doanh nghiệp làm ăn nghiêm túc.

Phó tổng thư ký Hiệp hội bất động sản TP HCM Đỗ Thị Loan cho rằng, nếu có 20% sản phẩm dự án được bán không qua sàn theo hình thức ưu đãi đầu tư thì tính minh bạch của thị trường vô tình bị sụt giảm 20%.

Câu chuyện xây xong móng mới bán nhà được một số chuyên gia địa ốc thắc mắc, nếu khu đô thị đã hình thành trong nhiều năm qua, nay bán nhà chưa xây móng, chỉ có hạ tầng kỹ thuật thì có bị hồi tố theo Nghị định 71 hay không?

Còn quy trình thực hiện dự án trong Nghị định 71 bị phản ánh là "đẻ" thêm thủ tục hành chính. Cụ thể, dự án được chia thành 3 cấp quy mô. Dự án dưới 500 sản phẩm (biệt thự, nhà ở, căn hộ) do quận huyện chấp thuận đầu tư. Dự án quy mô 500-2.499 sản phẩm UBND thành phố và Sở Xây dựng chấp thuận đầu tư. Dự án 2.500 căn trở lên phải được Chính phủ chấp thuận đầu tư. Thủ tục sẽ bị đẻ thêm với dự án có từ 2.500 căn hộ trở lên vì phải được Chủ tịch UBND thành phố trình Chính phủ và các bộ ngành liên quan chấp thuận phương án đầu tư thì mới "qua cửa". Trong khi đó, bản thân Nghị định 71 không hề hướng dẫn quy trình chấp thuận đầu tư ra sao.

Phó giám đốc Sở Xây dựng TP HCM Nguyễn Văn Hiệp giải thích, tuy sẽ có hiệu lực từ ngày 8/8 nhưng Nghị định 71 chắc chắn vẫn chưa thể đi vào cuộc sống một cách suôn sẻ. Hiện nay còn hàng chục vấn đề lớn nhỏ liên quan đến nhà ở, thị trường bất động sản thuộc Nghị định 71 đang phải chờ hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

Trước thời hạn ngày 8/8, Sở Xây dựng cũng đã kiến nghị UBND TP HCM ban hành một số hướng dẫn Nghị định 71 để cơ quan chức năng, người dân và doanh nghiệp có cơ sở thực hiện. Tạm thời, những dự án đã được duyệt vẫn tiến hành bình thường. Còn dự án có điều chỉnh nội dung, thay đổi công năng, quy mô, đặc biệt là thay đổi tiến độ thì phải chờ văn bản chờ thành phố chấp thuận.

Ông Hiệp phân tích, về vấn đề huy động vốn, Nhà nước quy định doanh nghiệp phải sử dụng vốn huy động đúng mục đích. Tuy nhiên điều này rất khó cho cơ quan quản lý can thiệp. Đây chỉ là quy định để ràng buộc mang tính hình thức, còn triển khai chặt chẽ thì chưa có tính khả thi.

Lãnh đạo Sở Xây dựng TP HCM cho hay, dù được giao trách nhiệm quản lý thị trường bất động sản nhưng sở chưa nắm được TP HCM có bao nhiêu dự án đang khởi công. "Chúng tôi chỉ biết dự án nào được phê duyệt trên sổ sách, còn thực tế họ triển khai hay chưa, làm đến đâu thì không quản nổi. Công tác kiểm soát của sở hiện nay vẫn chỉ dừng lại ở bước khảo sát thị trường, học hỏi nghiệp vụ từ các đơn vị tư vấn bất động sản", ông Hiệp nói.

Theo VnExpress.net

[Trở về]