Thị trường bất động sản: Sống chung với “sóng”

15:36' 05/07/10

Cùng với các ngành kinh tế khác, lĩnh vực bất động sản đã góp phần quan trọng vào tốc độ tăng trưởng của khu vực công nghiệp - xây dựng trong 6 tháng đầu năm 2010. Tuy nhiên, thị trường bất động sản luôn phải “sống chung với sóng” do nhiều yếu tố.

Tiến ba bÆ°á»›c, lùi… ná»­a bÆ°á»›c

   Đấy là hình ảnh khái quát để chỉ giá bất Ä‘á»™ng sản tại thời Ä‘iểm này. Ngay từ những tháng đầu năm 2010, bất Ä‘á»™ng sản Ä‘ã có cuá»™c chạy Ä‘ua giá “chóng mặt” nhất là đất nền và tập trung chủ yếu ở khu vá»±c phía Tây. Có những loại bất Ä‘á»™ng sản Ä‘ã tăng tá»›i 30 - 40% so vá»›i giá bán ban đầu.

   Vì vậy, bÆ°á»›c sang đầu tháng 6, khi thị trường “chững” lại thì má»™t cuá»™c xả hàng lại diá»…n ra. Tuy nhiên, rút kinh nghiệm từ những đợt “Ä‘óng băng” trÆ°á»›c, nhà đầu tÆ° chỉ giảm giá rất từ từ để thăm dò và vẫn cố cầm cá»± chờ đợt “sóng” má»›i.

   Vì vậy, giá bất Ä‘á»™ng sản vẫn đứng ở mức cao vá»›i diá»…n biến phức tạp, khó kiểm soát và Ä‘ang là thách thức lá»›n cho công tác quản lý thị trường, cÅ©ng nhÆ° ná»— lá»±c giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp.

 

Thị trường BĐS vẫn khó kiểm soát về giá. (Ảnh: DT)

 

      Theo Tổ chuyên gia liên ngành (Ban chỉ đạo Trung Æ°Æ¡ng về chính sách nhà ở), trên thá»±c tế, giá bất Ä‘á»™ng sản nói chung, trong Ä‘ó giá nhà ở nói riêng vẫn quá cao so vá»›i mặt bằng thu nhập của người dân, mức Ä‘á»™ phát triển của nền kinh tế và vượt quá xa giá trị thá»±c.

   Đơn cá»­ nhÆ° chi phí đầu tÆ° xây dá»±ng chung cÆ° cao tầng (khoảng 20 - 25 tầng) tại Hà Ná»™i nếu tính theo mặt bằng giá cuối năm 2009, bao gồm các chi phí liên quan (đất Ä‘ai, xây dá»±ng, vốn, lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tÆ°…) thì giá thành vào khoảng 16,7 - 17,5 triệu đồng/m2.

   Trong khi Ä‘ó, giá của loại chung cÆ° này được giao dịch phổ biến trên thị trường dao Ä‘á»™ng từ 28 - 32 triệu đồng/m2, tuỳ vị trí. Mức giá của bất Ä‘á»™ng sản cao có ảnh hưởng rất lá»›n đến khả năng thanh toán của người tiêu dùng nhà ở.

   Các chuyên gia cho biết chỉ tiêu để Ä‘ánh giá mức Ä‘á»™ rủi ro trong việc đầu tÆ° về nhà ở của má»™t số quốc gia trên thế giá»›i là tá»· lệ giữa số tiền mà má»™t gia Ä‘ình phải trả hàng tháng cho số tiền vay mua nhà trên mức thu nhập hàng tháng của gia Ä‘ình.

   Đối vá»›i gia Ä‘ình loại trung lÆ°u, tá»· số này vào khoảng 1/3, tức là má»—i gia Ä‘ình chỉ phải dành khoảng 33% mức thu nhập hàng tháng để trả nợ tiền vay mua nhà. Trong khi tại Việt Nam, tá»· lệ này khoảng trên 80% đối vá»›i gia Ä‘ình có thu nhập trung bình khá. Chỉ số này phản ánh mức Ä‘á»™ rủi ro cao, dá»… gây ra khủng hoảng nợ.

Vẫn lệch cán cân “cung - cầu”

   Có nhiều nguyên nhân gây ra tình trạng giá cao, trong Ä‘ó giá đầu vào tăng và sá»± khan hiếm bất Ä‘á»™ng sản được kết luận là nguyên nhân chính. Thứ trưởng Bá»™ Xây dá»±ng Nguyá»…n Trần Nam cho rằng lệch cán cân “cung - cầu” vẫn là bài toán mà thị trường bất Ä‘á»™ng sản Việt Nam sẽ phải giải trong nhiều năm tiếp theo.

   Hiện nay, tốc Ä‘á»™ triển khai các dá»± án bất Ä‘á»™ng sản vẫn chậm khiến khả năng “cung” chÆ°a Ä‘áp ứng được “cầu” mặc dù Chính phủ Ä‘ã có nhiều cÆ¡ chế, chính sách được “tháo gỡ,” nhất là việc Ä‘Æ¡n giản hóa các thủ tục hành chính trong đầu tÆ° xây dá»±ng và thá»±c hiện công khai thông tin dá»± án đến nhân dân.

   Vá»›i doanh nghiệp, cái khó nhất hiện nay là khâu đền bù giải phóng mặt bằng do chính sách liên tục thay đổi. Theo thống kê của TPHCM, diện tích nhà ở xây má»›i năm 2009 chỉ đạt 4,05 triệu m2, thấp hÆ¡n nhiều so vá»›i bình quân khoảng 6 triệu m2/năm trong năm 2007 và 2008.

   Tại Hà Ná»™i, rất ít dá»± án khu Ä‘ô thị má»›i có quy mô lá»›n được khởi công xây dá»±ng ngay trong năm do phải rà soát lại các dá»± án má»›i khi triển khai lập đồ án quy hoạch Hà Ná»™i mở rá»™ng.

   Vá»›i tốc Ä‘á»™ Ä‘ô thị hóa nhanh nhÆ° hiện nay, đầu tÆ° bất Ä‘á»™ng sản được xem là má»™t trong những mảnh đất màu mỡ, bởi thế số doanh nghiệp tham gia thị trường này ngày càng nhiều.

Cần cÆ¡ chế tài chính

   Thá»±c trạng này Ä‘ã khiến Tổ chuyên gia liên ngành đề xuất Chính phủ sá»›m xây dá»±ng cÆ¡ chế tài chính phát triển thị trường bất Ä‘á»™ng sản, đặc biệt là cÆ¡ chế tài chính phát triển nhà ở.

   Năm 2010, sá»± phát triển của thị trường bất Ä‘á»™ng sản vẫn tiếp tục phụ thuá»™c nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Vì vậy, các chính sách tài chính tiền tệ cần rất linh hoạt để vừa đảm bảo không tạo ra “bong bóng” trên thị trường bất Ä‘á»™ng sản, nhÆ°ng cÅ©ng không thắt chặt Ä‘á»™t ngá»™t gây “đổ vỡ” trên diện rá»™ng.

   Cùng Ä‘ó, để tháo gỡ vÆ°á»›ng mắc, tạo Ä‘iều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển, má»™t số cÆ¡ chế chính sách về xây dá»±ng, về tài chính tiền tệ liên quan tá»›i thị trường bất Ä‘á»™ng sản cÅ©ng cần sá»­a đổi, bổ sung nhÆ° tạm thời giãn, hoãn thu thuế thu nhập cá nhân đối vá»›i mua bán bất Ä‘á»™ng sản; quy định về huy Ä‘á»™ng vốn trong quá trình triển khai dá»± án bất Ä‘á»™ng sản, quy định về cho vay kinh doanh bất Ä‘á»™ng sản dá»±a trên thế chấp; quy định về khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê.

   Trong giai Ä‘oạn tiếp theo, Bá»™ Xây dá»±ng - cÆ¡ quan quản lý nhà nÆ°á»›c về lÄ©nh vá»±c này cÅ©ng đề xuất thí Ä‘iểm thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để há»— trợ cho người lao Ä‘á»™ng có Ä‘iều kiện mua nhà, bên cạnh Ä‘ó là thí Ä‘iểm thành lập mô hình Quỹ đầu tÆ° tín thác bất Ä‘á»™ng sản.

   Chẳng tuân theo quy luật nào, thị trường bất Ä‘á»™ng sản Việt Nam từng được ví nhÆ° “con ngá»±a bất kham” và việc thuần hóa nó sẽ không thể thá»±c hiện má»™t sá»›m má»™t chiều.

(Theo TTXVN/Vietnam+)

[Trở về]